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我國住宅短壽的根源

作者：鋼結構網(wǎng)    
時間：2009-12-23 10:05:50 [收藏]
　　隨著改革開放的不斷推進及深入，城鄉(xiāng)民眾人均居住面積正逐年增長，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒有相應提高，甚至出現(xiàn)了城市房價巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現(xiàn)象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美

    　　隨著改革開放的不斷推進及深入，城鄉(xiāng)民眾人均居住面積正逐年增長，但是住宅的質(zhì)量及居住人性化程度并沒有相應提高，甚至出現(xiàn)了城市房價巨幅飆升而住宅質(zhì)量大幅下降的現(xiàn)象。與英國住宅房屋平均使用年限77年、美國住宅房屋平均使用年限55年相比，中國住宅平均使用年限過短的現(xiàn)象十分突出。住宅平均使用年限過于短少已經(jīng)成為一個不容回避的經(jīng)濟社會問題。

    　　第一，城鎮(zhèn)普遍存在且日趨嚴重的中國住宅平均使用年限過短的現(xiàn)象。住宅社區(qū)規(guī)劃的不合理及綠色居住概念的缺少、住宅設計的先天缺陷及建筑的粗糙，導致中國絕大多數(shù)住宅每隔8年~10年就過時；住宅過時，不僅刺激有一定經(jīng)濟支付能力的居民不斷購買所謂“更好的房子”,而且也刺激地方政府不斷進行城市拆遷。無論是北京、上海、杭州等大城市，還是合肥、濟南、鄭州等中等城市，大量建成8年~10年的房子。

    　　第二，住宅使用年限過短加大了民眾所承擔的經(jīng)濟成本并導致自然資源浪費。住宅使用年限直接影響著一個人一生買房所承擔的經(jīng)濟成本，住宅使用年限越長，民眾一生中買房所承擔的經(jīng)濟成本越小，住宅使用年限越短，民眾一生中買房所承擔的經(jīng)濟成本越大。在中國大中小城市普遍存在的拆遷現(xiàn)象，似乎更能充分說明住宅使用年限與民眾所承擔經(jīng)濟成本的關系。

    　　據(jù)不完全的抽樣調(diào)查顯示：北京、上海、天津等大城市在過去5年的拆遷房中，有近51.7%%的房子壽命不足25年。這些壽命不足25年的房子，無論是房改房也罷，還是私房也罷，只要被拆遷就會加大這些業(yè)主的經(jīng)濟成本。除了城市以外，農(nóng)村居民住宅使用年限更短。山東、河南兩省的抽樣調(diào)查顯示，農(nóng)村住宅平均壽命約為18年，在許多農(nóng)村地區(qū)，建新房已成為家庭負擔最重的一項經(jīng)濟成本。

    　　中國住宅平均使用年限過短的直接原因，是住宅規(guī)劃、設計、建設環(huán)節(jié)存在缺陷。但是，住宅規(guī)劃、設計、建設缺陷背后還存在的一個重要問題就是，宅基地的土地制度問題。改變宅基地70年土地使用權的現(xiàn)狀，以住宅土地所有權替代使用權，可以為延長中國住宅平均使用年限奠定土地產(chǎn)權制度基礎。

    　　城市土地國家所有與農(nóng)村土地集體所有，是建國以來所形成的基本土地制度框架，宅基地的土地制度改革必須實行城鄉(xiāng)分類改革。其一，城市宅基地的土地使用權有條件地轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厮袡?，條件為城市商品房的住宅業(yè)主連續(xù)住滿15年或25年；其二，農(nóng)村宅基地的土地使用權無條件地轉(zhuǎn)為土地所有權，也就是農(nóng)村住宅的業(yè)主無償獲得宅基地的土地所有權。城鄉(xiāng)宅基地分類改革，把宅基地所有權有條件或無償賦予住宅業(yè)主，僅僅是奠定了實施“一百年甚至兩百年住宅”建設計劃的土地產(chǎn)權制度基礎。“一百年甚至兩百年住宅”可以稱為綠色長壽住宅，其建造成本要高于一般住宅。因此，需要其他配套政策支持，引導公眾認同并選擇綠色長壽住宅。第一，出臺支持綠色長壽住宅的財政補貼及稅收優(yōu)惠政策；第二，把住宅的綠色系數(shù)與壽命系數(shù)引入到商品房的價格機制中；第三，鼓勵設計與建設幾百年不過時而且有質(zhì)量保障的住宅。應在宅基地產(chǎn)權制度改革的基礎上，鼓勵設計師設計幾百年不過時的住宅，鼓勵建筑商建設幾百年不倒的房子。這些幾百年不過時及不倒的住宅房屋，既是中國改革開放國力提升的見證載體，也是向后人傳承文化的歷史載體。

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