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房地產(chǎn)研究人士：迎接房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型時(shí)代的到來

作者：鋼結(jié)構(gòu)網(wǎng)    
時(shí)間：2009-12-22 21:00:36 [收藏]

    房地產(chǎn)研究人士：迎接房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型時(shí)代的到來
    轉(zhuǎn)摘：http://blog.focus.cn/netlive/?22504102&group_id=gpBlogger

    盡管這次我們?cè)庥隽撕币姷娜蚪鹑谖C(jī)，并有第二波再次發(fā)力的態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也是優(yōu)秀的國(guó)家和優(yōu)秀的企業(yè)產(chǎn)生奇跡的良好時(shí)機(jī)。國(guó)家在去年及時(shí)出臺(tái)的4萬億投資計(jì)劃和今年的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，給世界以堅(jiān)強(qiáng)的信心，并可能使我國(guó)率先走出經(jīng)濟(jì)陰霾。其中，我們看到，這次危機(jī)的發(fā)端源于金融問題，但在本質(zhì)上與房地產(chǎn)行業(yè)不無莫大的關(guān)系?？梢?，不管是美國(guó)等西方國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)與政策，還是中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與政策，都存在嚴(yán)重的問題，整個(gè)世界對(duì)房地產(chǎn)的重要性有足夠的認(rèn)識(shí)，但對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)性卻缺乏必要的警惕與防范。

    　　我們相信，通過危機(jī)中對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的整體反思，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)將迎來一個(gè)新的時(shí)代，產(chǎn)生能真正一攬子解決房地產(chǎn)當(dāng)前問題的新思路，房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型時(shí)代也必將到來。這其中，制定出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)10?20年的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃至關(guān)重要。


    　　對(duì)于即將出臺(tái)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，我迫切期望大家的討論集中到這個(gè)方向來，而不是單純的爭(zhēng)論房?jī)r(jià)的高低與開發(fā)商的道德問題，要通過制度設(shè)計(jì)規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與挫折。作為拋磚引玉，本人提出幾個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)期規(guī)劃中應(yīng)注意的幾個(gè)問題，供大家討論，也供決策部門參考：


    　　1、分類管理：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的分類管理，促進(jìn)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)與寫字樓地產(chǎn)的均衡發(fā)展。住宅地產(chǎn)解決居者有其屋問題，商業(yè)地產(chǎn)解決消費(fèi)流通的問題，旅游地產(chǎn)解決休閑時(shí)代生活質(zhì)量提升的問題，工業(yè)地產(chǎn)解決實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)投資問題，寫字樓地產(chǎn)促進(jìn)現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)發(fā)展。對(duì)不同類型的房地產(chǎn)加強(qiáng)分類指導(dǎo)與管理，并加大住宅之外其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的比例，通過其他類型房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并最終促進(jìn)住宅地產(chǎn)的消費(fèi)，提升人們的生活居住質(zhì)量與水平。


    　　2、開發(fā)模式：由投資型為主向消費(fèi)與投資兼顧型開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。其中，住宅地產(chǎn)以消費(fèi)型開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等以投資型開發(fā)為主。通過商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的繁榮，為全民投資創(chuàng)業(yè)提供不同類型的地產(chǎn)支持。要改革商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的貸款與租賃制度，降低準(zhǔn)入門檻，通過創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的市場(chǎng)化機(jī)制的活躍帶動(dòng)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的整體繁榮。


    　　3、梯度房?jī)r(jià)：要從單純關(guān)注房?jī)r(jià)到關(guān)注整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)與開發(fā)項(xiàng)目的地段、品質(zhì)相適應(yīng)，有不同價(jià)位的產(chǎn)品供不同層次的消費(fèi)者選擇。保障性住房和商品性住房各取所需。政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估，對(duì)價(jià)格是否背離價(jià)值提供審查和指導(dǎo)性意見或執(zhí)行分月度價(jià)格浮動(dòng)范圍的強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。正如工程建設(shè)成本有預(yù)算控制，房地產(chǎn)銷售價(jià)格一樣可以采取相應(yīng)的控制手段。


    　　4、住宅科技：提高住宅的科技含量與住宅產(chǎn)業(yè)化水平。我國(guó)的能源面臨嚴(yán)重的短缺問題，甚至?xí)绊懙浇?jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)的科技含量應(yīng)制定相應(yīng)的強(qiáng)制性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)沒有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)行淘汰，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)前期的投入研發(fā)，加強(qiáng)住宅科技的開發(fā)商可得到相應(yīng)的政策與貸款、金融支持。對(duì)項(xiàng)目預(yù)售執(zhí)行審批制度，鼓勵(lì)有科技含量的可以預(yù)售回籠資金，對(duì)沒有或達(dá)不到一定科技含量的住宅不準(zhǔn)預(yù)售并逐步淘汰。


    　　5、大力推廣應(yīng)用鋼結(jié)構(gòu)住宅。鋼結(jié)構(gòu)住宅是住宅科技發(fā)展的新趨勢(shì)，歐、美、日等國(guó)家鋼結(jié)構(gòu)住宅已占市場(chǎng)份額的主導(dǎo)地位50?80％，而我國(guó)鋼結(jié)構(gòu)住宅市場(chǎng)占有率不到1.5%。鋼結(jié)構(gòu)住宅是取消傳統(tǒng)的磚混結(jié)構(gòu)住宅之后，比較理想的節(jié)約資源的替代方式之一。鋼結(jié)構(gòu)住宅雖比磚混等結(jié)構(gòu)住宅多出約5%的成本，但由于施工快工期短，節(jié)省時(shí)間與貸款利息，在整個(gè)過程中開發(fā)商完全可消化這5%的成本，還可提前交房避免期房的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)帶動(dòng)鋼鐵行業(yè)的發(fā)展也具有積極意義。而且，鋼結(jié)構(gòu)住宅造型活躍，格局個(gè)性化；住房面積利用率高；在建造和拆除時(shí)對(duì)環(huán)境污染較少，是綠色環(huán)保的健康住宅；其抗震能力也是一般住宅結(jié)構(gòu)不能比擬的。無論是經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、資源節(jié)約效益都十分可觀。因此，應(yīng)將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)鋼結(jié)構(gòu)住宅的研發(fā)與開發(fā)力度放在重要地位，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品升級(jí)換代。

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